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仲量聯行：上半年成都甲級辦公樓市場租賃氛圍有所回暖|界面新聞·快訊只服務于獨立思考的人群正午尤物摩爾首頁天下中國宏觀娛樂體育時尚文化旅行生活游戲軍事視頻歪樓數據APP◇iPhoneAndroid關注◇RSS微博微信互動◇報料投稿召集令好問登錄消息我的面點我的關注我的文章投稿報料帳號設置退出商業科技汽車地產證券金融消費工業交通投資營銷職場管理創業出國樓市商業快報仲量聯行：上半年成都甲級辦公樓市場租賃氛圍有所回暖2016/07/1500:03收藏(0)13.3W字體：宋7月14日，知名房地產服務及投資管理公司仲量聯行發布2016年上半年成都房地產市場回顧報告。該報告指出，今年上半年，成都甲級辦公樓市場高性價比項目及某些片區政府提供的租金補貼政策刺激租賃市場逐漸回暖，大面積租賃成交帶動凈吸納量同比上漲。具體而言，今年上半年成都甲級辦公樓市場僅一個項目建成入市，整體空置率較2015年末降低2.3％，但仍處于高位。截至6月末，錄得36.4%。該報告稱，持續高企的空置環境為租戶贏得更高的議價能力，大部分業主依然通過降低賬面租金或提供更長的免租期等方式來吸引租戶。也正受益于此，多數項目的入駐率錄得上漲，而部分年代較久的項目，除了性價比及推廣力度不如新落成的高品質項目而導致租戶流失外，其對中介或代理公司的傭金政策也通常不及新辦公樓項目，這在一定程度上也削弱了中介為其推薦客戶的熱情。此外，成都全市整體的租金仍處于下跌通道。截至6月末，甲級辦公樓市場凈有效含稅租金錄得每平方米94元/月，較2015年同期下降1.6%，較2015年年底上漲1.1%。租金錄得上漲主要是個人業權的辦公樓租賃物業租金稅率的上調導致。據成都市地方稅務局規定，自2016年1月1日起，個人出租辦公樓物業，租金稅率將由此前的約10%上漲至約30%。多數業主把這部分成本轉嫁至租戶，因此這部分辦公樓的實際租賃成本較此前有較大增長，導致含稅租金在第一季度出現短暫回調。第二季度，甲級辦公樓市場凈有效租金環比下跌2.6%。穩步回升的租賃需求及大面積租賃成交，帶動凈吸納量同比上漲。成都辦公樓市場的整體租金水平相對較低，對大部分企業而言，租金及物業管理費等辦公室固定成本僅占企業總開支的約5%-15%；且甲級辦公樓市場和乙級辦公樓市場的租金差僅達每平方米33元/月，企業升級辦公樓的成本相對較低，因此甲級辦公樓市場的升級活動較為活躍。成都良好的商業及居住氛圍對外地/外資企業的吸引力亦保持高位，新設立需求相對旺盛。著名案例包括咪咕音樂入駐中海國際中心J座，面積約達1.6萬平方米；某外資創客空間入駐來福士廣場，租賃面積約達2,500平方米；某商貿企業入駐華潤大廈，租賃面積約2,000平方米。多項政策落地，各項目、各分區域所受影響不一。2016年上半年，多項對辦公樓市場有影響的政策紛紛開始實施，對市場的影響不一。其中，租金稅率的調整加大了個人業權出租物業的租賃成本，導致中大型企業更加青睞單一業權辦公樓。而高新區管委會對于入駐區域特色樓宇并且落戶高新區的特定類型租戶的租金獎勵政策，亦對區域的辦公樓租賃成交有所貢獻。分區域來看，2016年上半年，高新區主要對應的辦公樓分區域南部新區對全市甲級辦公樓市場的凈吸納量貢獻達約50%。展望2016年下半年，預期新增供應將集中在市中心，短期內項目之間的競爭加劇；高空置率或提高未來項目延遲交付可能性。2016下半年，市中心分區域將繼續迎來多棟甲級辦公樓交付，或進一步推高該區域的空置率，業主或提供更多優惠以提高入駐率；未來2-3年，市中心區域內的高品質辦公樓項目憑借優越的地理位置、成熟的商務氛圍，有望取得較好的租金及租賃表現。隨著中海國際中心、銀泰中心等高品質項目的落成，南部新區的辦公氛圍亦將進一步成熟，區域對優質租戶的吸引力或將增強，加之區域整體租金水平相對較低，該區域的成交有望保持活躍態勢。仲量聯行成都商業地產部總監黃璐表示，同時，我們也看到，由于工期較慢或預租不理想，部分項目延遲交付的可能性較大。在成都零售市場方面，報告認為總體保持活躍，國際品牌繼續優化店鋪組合。上半年，成都優質零售物業市場繼續保持活躍態勢，其中不乏一些國際知名品牌。如：美國婚紗品牌VeraWang，德國潮牌PHILIPPPLEIN以及美國女裝品牌EVEBYEVES分別于成都國際金融中心開設新店；法國香氛品牌Roger&Gallet以及韓國品牌LineFriends則將成都遠洋太古里作為登陸成都的首站。此外，運動類品牌和電子類品牌也擴張迅速。如：Nike跑步體驗店以及國內單車品牌輕客TSINOVA雙雙入駐成都遠洋太古里，美國運動品牌Skechers分別入駐成都來福士廣場、鵬瑞利青羊廣場、王府井購物中心、成都國際金融中心等優質零售物業；小米落戶銀石廣場，極米無屏電視旗艦店入駐成都來福士廣場，微軟授權店藍坤也分別于世豪廣場和成都來福士廣場拓點。與此同時，受奢侈品消費減弱以及核心商圈競爭加劇的影響，國際品牌進一步優化店鋪組合，如：Burberry繼Dior之后也關閉了其在仁恒置地廣場的店鋪，Gucci關閉了其位于仁和春天百貨的門店，Tiffany&Co.則關閉了其在美美百貨的店鋪。面對國際品牌的戰略轉變，傳統高端物業也開展了新一輪調整，如仁恒置地廣場引入了川內首家跨境保稅服飾店Ailin、香港戴瑞珠寶、上港商城等；鄰近的美美百貨則引入了Dsquared2、JLAB等品牌。總體來看，地段好、品質高、運營能力強的物業往往能夠在較短時間內吸引適合的品牌以保持入駐率。2016年上半年成都僅有一個新項目入市，租戶調整導致空置率小幅攀升。2016年上半年，成都僅迎來了泛悅Mall的入市，體量約為6.5萬平方米。該項目位于城南商圈，主要租戶包括：家樂福、星聚匯電影院、屈臣氏及VEROMODA等。另一方面，隨著市場競爭壓力的增大，部分項目出現業績下滑，聚客能力下降等情況，其中百貨業態受影響最為明顯。例如：位于春熙路-鹽市口商圈的摩爾百貨于今年2月底停業，而位于同一商圈的星際里百貨將轉型為其他業態，此外位于建設路商圈的成都華聯商廈也已關店。因此，在新增供應和百貨關店的共同影響下，上半年成都優質零售物業的總存量減少約2.2萬平方米至564萬平方米。就空置率而言，由于上半年市場錄得多個主力店調整閉店，其中包括NOVO關閉了其在萬象城的門店，以及百佳超市關閉了其在成都國際金融中心、成都來福士廣場和新城市廣場的三家門店，故上半年全市優質零售物業空置率環比上漲0.4%至11.2%。盡管空置率有所上升且主力店的退出難以在短時間內找到新的租戶更替，但整體市場的租賃需求仍然活躍。新增供應將集中在非核心商圈，零售物業的調整轉型或將持續。今年下半年，成都預計還將迎來包括青羊萬達廣場在內的多個優質零售項目入市，但受招商方面的壓力，部分項目推遲開業的可能性仍然較高。與此同時，隨著市場競爭的加劇，項目間兩級分化的趨勢愈加明顯。為了提升物業的競爭力，減少同質化，部分優質零售物業或將采取調整租戶組合，引入更具特色的體驗型業態或者舉辦各類主題活動提振人氣。仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：在宏觀經濟增速放緩、電子商務對實體零售的沖擊以及零售物業的集中供應等多重壓力下，物業市場將會面臨較為頻繁的品牌或定位調整。部分購物中心將有可能引入更多餐飲、兒童、娛樂及服務業態以吸引客流。在此情況下，如何引進恰當租戶，在提升入駐率的同時精準定位目標客群是它們需要首要考慮的因素。高端住宅市場方面，利好政策促進樓市升溫，去庫存速率明顯加快。2016年上半年，中央及地方政府出臺了諸多涉及金融、稅收和公積金等方面的購房新政策，大大減低了購房門檻，并有效促進了購房需求的釋放。其中包括：2月，國家住建部、商務部以及中國人民銀行聯合頒布了新的首付政策并下調了房地產交易環節的契稅；3月，中國人民銀行下調人民幣存款準備金率0.5個百分點；5月，成都住房公積金管理委員會將現行個人貸款最長年限由20年提高至30年，并將無差別的最高貸款額度60萬元，調為差別化貸款，即兩人及以上的職工家庭單筆最高貸款額度為70萬元，單職工家庭單筆最高額度為40萬元；6月，成都市政府發布《關于推進供給側結構性改革促進我市房地產市場健康發展的意見》，大力支持房地產市場去庫存。上述新政效果已于上半年逐步顯現，市場情緒加速升溫。截至2016年上半年，全市高端住宅共錄得5,570套成交，較去年同期大幅上漲了41.0%，環比亦上漲22.0%。分區域來看，成交活躍的區域仍然集中在東大街片區以及城南，分別占到了上半年成交量的41.4%和28.6%。其中，位于東大街片區的信和御龍山及樂天圣苑表現搶眼，分別錄得851套和282套成交。此外，位于城南的復地金融島也表現不俗，共錄得約280套成交。受多個利好政策的疊加效應，成都高端住宅市場去庫存速率明顯加快，令庫存量較去年第四季度顯著下降了24.8%。推盤速度明顯加快，平均資本值穩步上漲。2016年上半年，受市場情緒回暖的影響，全市高端住宅市場共有6個項目取得了新預售證，新增供應套數約5,199套，同比大幅上漲106.9%。就平均資本值而言，隨著利好政策地逐步落實，以改善型為主的購房需求被大幅釋放，新房和二手房的平均資本值都出現不同程度的上漲。截至2016年上半年末，成都高端住宅市場新房平均資本值達14,472元/平方米，環比上漲3.9%，同比上漲5.2%；成都高端住宅市場二手房平均資本值增至每平方米12,726元/平方米，環比上漲4.3%，并較去年同期上漲5.2%。政策環境預計將持續寬松，平均資本值或將繼續平穩上漲。與國內部分主要城市相比，成都住宅價格在2016年上半年的上漲幅度相對健康，我們預計2016年下半年內成都的住宅市場政策環境將持續寬松，令購房需求進一步釋放。加之購房者對房價持上漲預期，部分持觀望態度的購房者，或將于近期擇機購房。因此，我們預計成都高端住宅成交將會持續活躍，平均資本值有望繼續平穩上漲。在優質物流倉儲市場，2016年上半年成都優質（非保稅）物流倉儲市場迎來6個物流園交付，使存量增加34萬平方米。新入市項目中，兩個位于青白江，其余四個分別位于新都、新津、龍泉驛及雙流。直至季度末，全市優質（非保稅）物流倉儲總存量達195萬平方米。電商積極拓展業務衍生龐大的倉儲需求。上半年倉儲需求活躍，市場共錄得20萬平方米的凈吸納量，環比大幅上升88.5%。電商是上半年最主要的需求來源，占約60%的新租面積。當中，以京東在普洛斯新都物流園擴租逾5萬平方米以及天貓商城新租整個中外運龍泉驛物流園二期（約4萬平方米）最為矚目。然而，受期間的新增供應較多所影響，市場整體空置率上升至上半年末的16.6%，環比增加約5.3個百分點。由于上半年落成的項目多位于新興物流區域如青白江及龍泉驛，其租金價值較市場整體低，導致全市平均有效凈租金錄得較顯著的下降，環比下降2.0%。截至2016年上半年末，全市平均有效凈租金為每平方米24元/月。下半年，市場新增供應將達30萬平方米，新興片區供過于求的局面或將加劇。新興開發區域如龍泉驛及青白江預計有多個大型物流園入市，加之部分高空置率的已落成項目急迫尋找租戶，因此，我們預計新興片區的項目之間將越來越激烈。反之，在成熟片區如雙流及新都仍會受到最終使用者青睞，項目將能保持穩定的運營狀態。仲量聯行成都工業部總監景頤表示。此外，成都投資市場相對活躍，市場情緒逐步提升。上半年，成都投資市場成交相對活躍，共錄得三宗成交，其中包括：奧園地產以2億元人民幣收購大東展項目70%的股權；融創中國收購成都本地房企天合房產旗下三個項目所有股權；而最為矚目的則是仲量聯行代表銀泰經平安信托將成都銀泰中心T3辦公樓整棟售予平安人壽，此項交易也打破了成都辦公樓大宗交易市場兩年的沉寂。盡管近年來成都城南市場的辦公樓供應量較大，但事實證明，像銀泰中心這類高品質地標項目對看重長期投資的機構投資人仍有很強的吸引力。成都物業價值被低估，投資等級的項目較少。在最新的市場研究中，仲量聯行發現成都的資產價值被低估，其主要原因來自于當前高企的空置率以及龐大的未來供應，導致許多外來投資者誤認為這些城市的投資型物業并不具備巨大的增長潛力。然而，供過于求的現象只存在于低品質物業市場，而成都投資市場目前缺乏的是可供投資機構選擇的高品質物業。由于大型房地產資金公司只考慮成熟區位的集中業權物業。同時，項目品質以及運營情況也是投資者的關注點。因此，能符合以上條件的物業僅占整體市場的較少比例。以優質零售市場為例，成都僅有約8%的落成存量可供機構性投資者選擇。

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